Ακίνητα: Άνοδος εμπορικών τιμών μετά τις νέες αντικειμενικές – Ο γρίφος των ενοικίων

Ανοδικά θα κινηθεί η κτηματαγορά το επόμενο διάστημα, σύμφωνα με εκτιμήσεις των ειδικών - Τι θα συμβεί με γονικές παροχές και κληρονομιές, αλλά και με τα ενοίκια - Ποιες αλλαγές θα επιφέρουν οι νέοι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας

Σε περαιτέρω άνοδο των εμπορικών αξιών σε πολλές περιοχές της Αττικής αναμένεται να οδηγήσει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που θα ισχύσει από τις αρχές του 2022, όπως εκτιμούν παράγοντες της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τους, η ζήτηση θα είναι ιδιαίτερα υψηλή τόσο έως το τέλος του έτους, καθώς είναι φθηνότερο το κόστος μεταβίβασης και οι λοιποί φόροι, όσο και από τη νέα χρονιά, καθώς όσο η οικονομία επανέρχεται σταδιακά στην κανονικότητα το ενδιαφέρον για απόκτηση ακινήτων θα αυξάνεται.

«Σίγουρα η κτηματαγορά θα κινηθεί ανοδικά το επόμενο χρονικό διάστημα και πριν από την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, ιδιαίτερα στους ενδιαφερόμενους αγοραστές που έχουν αποφασίσει να αγοράσουν ακίνητα είτε με στόχο την ιδιοκατοίκηση, είτε με στόχο την επένδυση ή/και εκμετάλλευση. Αλλά δεν σημαίνει ότι λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών θα σπεύσει το κοινό να αγοράσει ακίνητα. Θα πραγματοποιηθούν οι πράξεις γρηγορότερα και πολλοί που είχαν στη σκέψη τους την αγορά ακινήτων θα βιαστούν για να γλιτώσουν τους έμμεσους και άμεσους φόρους που είναι άμεσα συνδεδεμένοι με τις αντικειμενικές αξίες», αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας.

Και προσθέτει: «Μεγάλη κινητικότητα θα καταγραφεί κυρίως στους συμπολίτες μας που θα θελήσουν να αποδεχθούν κληρονομιές, να πραγματοποιήσουν γονικές παροχές κ.λπ., διότι τα χρήματα που θα πρέπει να καταβληθούν είναι αρκετά με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες από 1/1/2022 σε σχέση με σήμερα».

Όσον αφορά το ενδεχόμενο να αυξηθούν τα ενοίκια, μετά τη δήλωση που έκανε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Θεόδωρος Σκυλακάκης ότι «η αύξηση των αντικειμενικών αξιών σημαίνει αύξηση των αξιών των ακινήτων, σημαίνει ότι θα μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αυξημένο ενοίκιο», ο κ. Μπάκας επισημαίνει ότι «δεν μπορούμε να συσχετίζουμε, να συγχέουμε την αύξηση των αντικειμενικών αξιών με την αύξηση των ενοικίων, διότι αποτελούν δύο ανομοιογενή δεδομένα. Θα μπορούσαμε να αναφέρουμε την αύξηση των ενοικίων όταν πραγματικά καταγραφεί αύξηση των μισθών και των εισοδημάτων των πολιτών και όχι αύξηση των αντικειμενικών αξιών που συνδέονται με φορολογικούς συντελεστές με στόχο τα δημόσια έσοδα. Όλοι κατανοούμε ότι αυτό είναι μη λογικό και δεν πρέπει να εισακούονται τέτοιες λογικές, όταν τη δεδομένη χρονική στιγμή υπάρχουν εκθέσεις τόσο του ΔΝΤ όσο και της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που συγκαταλέγουν την Ελλάδα στις χώρες της ΕΕ που οι πολίτες δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ είναι 28%».

Αλλάζουν οι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας

Την ίδια στιγμή, αλλαγές στους συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας θα περιλαμβάνονται στη δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης στην αγορά ακινήτων τους επόμενους μήνες, καθώς στην πρώτη φάση αλλάζουν μόνο οι αντικειμενικές αξίες. Πρόκειται για δύο συντελεστές που διατηρούνται αμετάβλητοι από το 1985 και σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς ήρθε η ώρα να αλλάξουν. Και αυτό γιατί δεν ταυτίζονται οι φορολογητέες αξίες, όπως φαίνεται από τους συντελεστές παλαιότητας, τους συντελεστές εμπορικότητας και τους συντελεστές ορόφου, με αποτέλεσμα να επιβάλλονται φόροι σε πλασματικές αξίες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν ελάφρυνση για ακίνητα πέραν της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.

Ο συντελεστής παλαιότητας, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, απομειώνει τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:

– Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του ’50 και του ’60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του ’80!).

– Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!).

– Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (με την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).

Αντίθετα, με διοικητική διάταξη-«παγίδα» που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ. μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο. Συνεπώς ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς τον χρόνο απομείωσης αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιοτέρων κτισμάτων, ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους.

Όσον αφορά τους συντελεστές εμπορικότητας, συγκεκριμένοι συντελεστές απηχούν το πόσο εμπορικός είναι ένας δρόμος, σε κάθε σημείο του, αλλά μπορεί να είναι διαφορετικοί για κάθε πλευρά. Παράδειγμα στην οδό Πανεπιστημίου στο κέντρο της Αθήνας, η αριστερή πλευρά (με κατεύθυνση προ την Ομόνοια)  έχει υψηλότερο συντελεστή εμπορικότητας από τη δεξιά πλευρά.

Από την άλλη, οι συντελεστές οικοπέδου αυξάνουν ή μειώνουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ανάλογα με τη θέση και την έκταση του οικοπέδου.

Πηγή: imerisia.gr

Σε περαιτέρω άνοδο των εμπορικών αξιών σε πολλές περιοχές της Αττικής αναμένεται να οδηγήσει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που θα ισχύσει από τις αρχές του 2022, όπως εκτιμούν παράγοντες της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τους, η ζήτηση θα είναι ιδιαίτερα υψηλή τόσο έως το τέλος του έτους, καθώς είναι φθηνότερο το κόστος μεταβίβασης και οι λοιποί φόροι, όσο και από τη νέα χρονιά, καθώς όσο η οικονομία επανέρχεται σταδιακά στην κανονικότητα το ενδιαφέρον για απόκτηση ακινήτων θα αυξάνεται.

«Σίγουρα η κτηματαγορά θα κινηθεί ανοδικά το επόμενο χρονικό διάστημα και πριν από την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, ιδιαίτερα στους ενδιαφερόμενους αγοραστές που έχουν αποφασίσει να αγοράσουν ακίνητα είτε με στόχο την ιδιοκατοίκηση, είτε με στόχο την επένδυση ή/και εκμετάλλευση. Αλλά δεν σημαίνει ότι λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών θα σπεύσει το κοινό να αγοράσει ακίνητα. Θα πραγματοποιηθούν οι πράξεις γρηγορότερα και πολλοί που είχαν στη σκέψη τους την αγορά ακινήτων θα βιαστούν για να γλιτώσουν τους έμμεσους και άμεσους φόρους που είναι άμεσα συνδεδεμένοι με τις αντικειμενικές αξίες», αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας.

Και προσθέτει: «Μεγάλη κινητικότητα θα καταγραφεί κυρίως στους συμπολίτες μας που θα θελήσουν να αποδεχθούν κληρονομιές, να πραγματοποιήσουν γονικές παροχές κ.λπ., διότι τα χρήματα που θα πρέπει να καταβληθούν είναι αρκετά με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες από 1/1/2022 σε σχέση με σήμερα».

Όσον αφορά το ενδεχόμενο να αυξηθούν τα ενοίκια, μετά τη δήλωση που έκανε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Θεόδωρος Σκυλακάκης ότι «η αύξηση των αντικειμενικών αξιών σημαίνει αύξηση των αξιών των ακινήτων, σημαίνει ότι θα μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αυξημένο ενοίκιο», ο κ. Μπάκας επισημαίνει ότι «δεν μπορούμε να συσχετίζουμε, να συγχέουμε την αύξηση των αντικειμενικών αξιών με την αύξηση των ενοικίων, διότι αποτελούν δύο ανομοιογενή δεδομένα. Θα μπορούσαμε να αναφέρουμε την αύξηση των ενοικίων όταν πραγματικά καταγραφεί αύξηση των μισθών και των εισοδημάτων των πολιτών και όχι αύξηση των αντικειμενικών αξιών που συνδέονται με φορολογικούς συντελεστές με στόχο τα δημόσια έσοδα. Όλοι κατανοούμε ότι αυτό είναι μη λογικό και δεν πρέπει να εισακούονται τέτοιες λογικές, όταν τη δεδομένη χρονική στιγμή υπάρχουν εκθέσεις τόσο του ΔΝΤ όσο και της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που συγκαταλέγουν την Ελλάδα στις χώρες της ΕΕ που οι πολίτες δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ είναι 28%».

Αλλάζουν οι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας

Την ίδια στιγμή, αλλαγές στους συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας θα περιλαμβάνονται στη δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης στην αγορά ακινήτων τους επόμενους μήνες, καθώς στην πρώτη φάση αλλάζουν μόνο οι αντικειμενικές αξίες. Πρόκειται για δύο συντελεστές που διατηρούνται αμετάβλητοι από το 1985 και σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς ήρθε η ώρα να αλλάξουν. Και αυτό γιατί δεν ταυτίζονται οι φορολογητέες αξίες, όπως φαίνεται από τους συντελεστές παλαιότητας, τους συντελεστές εμπορικότητας και τους συντελεστές ορόφου, με αποτέλεσμα να επιβάλλονται φόροι σε πλασματικές αξίες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν ελάφρυνση για ακίνητα πέραν της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.

Ο συντελεστής παλαιότητας, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, απομειώνει τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:

– Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του ’50 και του ’60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του ’80!).

– Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!).

– Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (με την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).

Αντίθετα, με διοικητική διάταξη-«παγίδα» που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ. μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο. Συνεπώς ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς τον χρόνο απομείωσης αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιοτέρων κτισμάτων, ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους.

Όσον αφορά τους συντελεστές εμπορικότητας, συγκεκριμένοι συντελεστές απηχούν το πόσο εμπορικός είναι ένας δρόμος, σε κάθε σημείο του, αλλά μπορεί να είναι διαφορετικοί για κάθε πλευρά. Παράδειγμα στην οδό Πανεπιστημίου στο κέντρο της Αθήνας, η αριστερή πλευρά (με κατεύθυνση προ την Ομόνοια)  έχει υψηλότερο συντελεστή εμπορικότητας από τη δεξιά πλευρά.

Από την άλλη, οι συντελεστές οικοπέδου αυξάνουν ή μειώνουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ανάλογα με τη θέση και την έκταση του οικοπέδου.

Πηγή: imerisia.gr

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *